Steine statt Brot für Mieter von Wohnraum, wenn es um die Rückgabe der Kaution geht

Ein häufiger Streitpunkt nach der Beendigung von Mietverhältnissen ist die Frage, ob und wann der Vermieter eine vom Mieter eingebrachte Kaution zurückzugewähren hat. Zumindest die Frage, wie lange der Vermieter die Kaution zurückhalten darf, hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt „beantwortet“*:

Nach den vom Bundesgerichtshof aufgestellten Grundsätzen, muss der Vermieter die Kaution erst zurückgeben, wenn die folgenden Voraussetzungen kumulativ, also gemeinsam vorliegen:

1) Es muss eine angemessene Überlegungsfrist verstrichen sein (gemeint ist wohl eine angemessene Frist, innerhalb derer der Vermieter prüfen kann, ob ihm noch Forderungen gegenüber dem Mieter zustehen).

2) Dem Vermieter dürfen gegenüber dem Mieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, die der Mieter bisher noch nicht (und sei es unter dem Vorbehalt der Rückforderung) gezahlt hat.

Des Weiteren hat der Bundesgerichtshof in diesem Zusammenhang klargestellt, dass es keine feste „6 Monats-Regel“ gibt, nach deren Ablauf der Vermieter die Kaution zurückzugeben hat. Vielmehr kann auch ein längerer Zeitraum maßgeblich sein, wenn zwischen dem Vermieter und dem Mieter z.B. ein Streit über Ansprüche auf die Zahlung von Mietzinsen oder Betriebskosten besteht. Denn diese Forderungen verjähren nicht innerhalb von 6 Monaten nach dem Ende des Mietverhältnisses, sondern erst innerhalb von 3 Jahren. Dabei ist jedoch zu beachten, dass in diesen Fällen die Verjährung erst am Ende des Jahres zu laufen beginnt, in dem der jeweilige Zahlungsanspruch entstanden ist.

Beispiel
Der Vermieter legt dem Mieter fristgerecht die Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2015 am 1. März 2016 vor. Zwischen Vermieter und Mieter entsteht ein Streit über die vom Vermieter festgesetzte Nachzahlung. Das Mietverhältnis endet am 31. Dezember 2016. Der Mieter leistet die vom Vermieter geforderte Nachzahlung für die Betriebskosten aus dem Jahr 2015 nicht. Weitere Forderungen macht der Vermieter nicht gegenüber dem Mieter geltend. Mit Schreiben vom 15. Juli 2016, fordert der Mieter die vollständige Rückgabe der Kaution.

Sollte im vorgenannten Beispiel der vom Vermieter geltend gemachte Nachzahlungsanspruch den Kautionsbetrag nicht übersteigen, so kann der Vermieter den streitigen Betrag zumindest bis zum Ablauf der Verjährungsfrist des Nachzahlungsanspruchs einbehalten. Der Nachzahlungsanspruch würde im vorliegenden Fall nicht vor dem Ablauf des 31. Dezember 2018 verjähren, denn der Nachzahlungsanspruch des Vermieters ist erst mit Zugang der Nebenkostenabrechnung im Jahr 2016 entstanden. Somit beginnt die Verjährungsfrist mit Ablauf des 31. Dezember 2016 zu laufen. Ob der Vermieter dann zumindest den unstreitigen Teil der Kaution weiterhin einbehalten darf, ist dem Urteil des Bundesgerichtshofs nicht eindeutig zu entnehmen. Da der Vermieter diesbezüglich jedoch kein Sicherungsbedürfnis mehr hat, wird der Mieter einen Anspruch auf die Rückgabe des unstreitigen Teils der Kaution mit Beginn des Monats Juli 2016 haben.

In diesem Urteil hat der Bundesgerichtshof zudem noch Stellung zu zwei weiteren interessanten Rechtsfragen genommen:

a) Zum einen hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass der Vermieter nach der Verjährung einer Forderung nicht mehr auf die Kaution zurückgreifen kann, selbst wenn zu seinen Gunsten an der Kaution ein Pfandrecht bestellt wurde (zum Beispiel durch die Übergabe eines vom Mieter gestellten Sparbuchs und der Begründung eines Pfandrechts an diesem Sparbuch zugunsten des Vermieters).

b) Zum anderen hat der Bundesgerichtshof die Frage nach dem rechtlichen Charakter der Nebenkostenabrechnung geklärt. Nach seinem Dafürhalten hat die Erteilung der Nebenkostenabrechnung keinen rechtsgeschäftlichen Charakter, sondern es handelt sich allein um einen dokumentierten Rechenvorgang, der für die Bestimmung der Fälligkeit des Nebenkostenanspruchs des Vermieters maßgeblich ist.

*BGH, Versäumnisurteil vom 20. Juli 2016, Az. VIII ZR 263/14

gplus-profile-picture Verfasst von:

Ass. jur. Kai Riefenstahl

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