Besteht keine Renovierungspflicht für Mieter von Gewerberäumen, wenn die Räume unrenoviert übergeben wurden?

Für Mietverträge über Wohnräume hat der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung vom 18. März 2015* klargestellt, dass der Vermieter den Mieter nicht wirksam über im Mietvertrag enthaltene Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) zur Ausführung von Renovierungsarbeiten verpflichten kann, wenn die Mieträume unrenoviert übergeben wurden und der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich dafür gewährt hat. Was genau unter einem angemessenen Ausgleich zu verstehen ist, hat der Bundesgerichtshof in dieser Entscheidung offen gelassen und bisher hatte er auch noch keine Möglichkeit für eine Präzisierung.

Ob diese Rechtsprechung auch auf Mietverträge über Gewerberäume zu übertragen ist, steht mangels einer entsprechenden Entscheidung des für das Gewerberaummietrecht zuständigen Senats des Bundesgerichtshofs derzeit noch nicht fest. Das Oberlandesgericht Celle hat jedoch in einem Hinweisbeschluss vom 13. Juli 2016** unter anderem die Rechtsauffassung vertreten, dass die vorgenannte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch auf Gewerberäume zu übertragen ist.

Zur Begründung für das Oberlandesgericht Celle aus, dass der für das Gewerberaummietrecht zuständige Senat des Bundesgerichtshofs in der Vergangenheit klargestellt hat, dass er sich hinsichtlich anderer Fragen, die er im Zusammenhang mit Schönheitsreparaturen zu entscheiden hatte, der Rechtsprechung des für das Wohnraummietrecht zuständigen Senats des Bundesgerichtshofs anschließt und deshalb davon auszugehen ist, dass er auch bei dieser Rechtsfrage nicht anders verfahren wird.

 

Zudem hat das Oberlandesgericht Celle in diesem Beschluss auch noch zu zwei anderen Fragen Stellung genommen, die für die Praxis nicht unerheblich sind:

a) Zunächst ging es um die Frage, inwieweit der Mieter für eine Verschlechterung des in den Gewerberäumen verlegten Bodenbelags einzustehen hat und welche Anforderungen an die vom Vermieter vorzulegenden Beweismittel zu stellen sind.

Der Bodenbelag muss verschiedene Verschmutzungen aufgewiesen haben, deren Art und deren Grad der Beeinträchtigung man nicht zweifelsfrei den vom Vermieter vorgelegten Fotos entnehmen konnte. Deshalb verlangte der Vermieter vom Mieter Schadenersatz. Im Ergebnis beanspruchte der Vermieter vom Mieter den Ersatz der vollständigen Kosten der Verlegung eines neuen Teppichbodens. Da der Vermieter scheinbar jedoch keine substantiellen Ausführungen zu den vorgenannten Fragen und zu der Frage, in welchem Verhältnis die verschmutzten Flächen zu den übrigen Flächen des Bodenbelags stehen, gemacht zu haben scheint, hat das Oberlandesgericht Celle den vom Vermieter geltend gemachten Schadensersatzanspruch zurückgewiesen. Zudem hat es noch darauf hingewiesen, dass bei einem Teppichboden, der ca. zehn Jahre in einer gewerblichen Einrichtung gelegen hat, generell fraglich sei, ob der Vermieter Schadensersatzansprüche geltend machen könne. Denn wenn ein Boden über einen so langen Zeitraum genutzt wurde, wäre er auch bei ordnungsgemäßer Nutzung regelmäßig wirtschaftlich wertlos.

b) Ein weiterer Streitpunkt war die Frage, ob der Mieter durch monatelange Verhandlungen über den Umfang von Renovierungspflichten zumindest dem Grunde nach seiner Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen anerkannt hat (Stichwort: deklaratorisches Schuldanerkenntnis).

Hier vertrat das Oberlandesgericht Celle die Auffassung, dass der Mieter kein Schuldanerkenntnis abgegeben habe. Denn dazu sei zunächst notwendig gewesen, dass der Mieter klarstellt, in welchem Umfang er Schönheitsreparaturen leisten will. Da er dies nicht abschließend getan hatte und auch die Parteien im Wege der Vergleichsverhandlungen keine Einigung darüber erzielen konnten, welche Renovierungsarbeiten vom Mieter auszuführen und deshalb gegebenenfalls in Geld abzugelten sind, könne von einem (deklaratorischen) Schuldanerkenntnis nicht ausgegangen werden. – Der Entscheidung des Oberlandesgerichts Celle ist im Ergebnis zuzustimmen. Allerdings ist diese Entscheidung aufgrund der Tatsache, dass der Mieter während der monatelangen Verhandlungen regelmäßig signalisiert hatte, dass er von dem Bestehen einer Renovierungspflicht zu seinen Lasten ausgehe und diese auch anerkenne, aus meiner Sicht keine Selbstverständlichkeit und es ist nicht auszuschließen, dass ein anderes Gericht zu einem anderen Ergebnis gekommen wäre.

*Bundesgerichtshof, Urteil vom 18. März 2015, Az. VIII ZR 185/14

** Oberlandesgericht Celle, Beschluss vom 13. Juli 2016, Az. 2 U 45/16

 

gplus-profile-picture Verfasst von:

Ass. jur. Kai Riefenstahl

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