Die arglistige Täuschung bei Haus- / Grundstückskaufverträgen

Wie Ihnen sicherlich bekannt ist, müssen Haus-/Grundstückskaufverträge notariell beurkundet werden. Im Rahmen des Beurkundungsverfahrens hat der Notar den an dem Vertrag beteiligten Personen/Parteien den Text des Vertrages laut vorzulesen und diesen gegebenenfalls den Parteien zu erläutern. Dies dient dem Zweck, die Parteien vor übereilten Entscheidungen bei wirtschaftlich tiefgreifenden Maßnahmen zu bewahren. Trotz der Tatsache, dass der Notar den Text des Vertrages vollständig vorliest, werden rechtlich nicht vorgebildete Personen häufig den Inhalt des vom Notars verlesenen Textes nicht vollständig erfassen und trotzdem keine Fragen zum Inhalt der einzelnen Klauseln stellen. Dass dies problematisch werden kann, zeigt der folgende vom Bundesgerichtshof* entschiedene Rechtsstreit:

Der Beklagte (nachfolgend B genannt) stellte bei einem Internetportal ein zu verkaufendes Haus ein. Die Internetanzeige enthielt unter anderem den folgenden Text: „Das massive Architektenhaus wurde 1999/2000 errichtet, bis 2005 ausgebaut.“ Unerwähnt ließ B jedoch, dass in das Haus in eine Außenwand eine vor 1999 errichtete Wand einer ehemaligen Scheune integriert wurde. Der notarielle Kaufvertrag, den B mit dem Käufer (nachfolgend K genannt) geschlossen hat, enthält hierzu keine Angaben. Er enthält jedoch einen umfassenden Haftungsausschluss.

Es ist zwischen den Parteien des Kaufvertrags streitig, ob B wusste, dass in das Haus die vor 1999 errichtete Wand integriert wurde. Die vor dem Bundesgerichtshof mit dem Rechtsstreit befassten Instanzen haben diese Frage bisher nicht geklärt. Allerdings wurde durch ein Sachverständigengutachten geklärt, dass die Wand, die sowohl aus einem vor 1999, als auch aus einem 1999 und danach errichteten Teil besteht, u.a. schadensanfälliger ist.

Zunächst stellt der Bundesgerichtshof fest, dass die im Internet veröffentlichte Äußerung zum Zeitpunkt der Errichtung des Hauses nicht zu einem Bestandteil des Kaufvertrags geworden ist, da diese Äußerung nicht in die vom Notar errichtete Urkunde aufgenommen wurde und, weil der Kaufvertrag einen umfassenden Haftungsausschluss enthält. Dies führt nach der Ansicht des Bundesgerichtshofs dazu, dass nur solche Äußerungen zum Bestandteil eines notariellen Kaufvertrages werden, die auch ihren Niederschlag in der vom Notar errichteten Vertragsurkunde gefunden haben. Etwaige vorher vom Verkäufer zum Kaufgegenstand gemachte Angaben haben dann „keine“ Relevanz mehr.

Etwas anderes gilt nur, wenn der Verkäufer wusste, dass seine Angaben unrichtig sind und der Verkäufer trotzdem vorsätzlich falsche Angaben gemacht hat. In diesem Fall greift der umfassende Haftungsausschluss nicht. Problematisch ist nur, dass der Käufer beweisen muss, dass der Verkäufer vorsätzlich falsche Angaben gemacht hat. Diesen Beweis wird der Käufer häufig nicht führen können.

Im vom Bundesgerichtshof zu entscheidenden Fall, muss sich das Berufungsgericht erneut mit dem Rechtsstreit befassen und feststellen, ob B Kenntnis davon hatte, dass das Haus zumindest teilweise vor 1999 errichtet wurde und, ob diese Angabe geeignet war, die Kaufentscheidung von K bzw. Dritten unrechtmäßig zugunsten des B zu beeinflussen. Weiterhin wird das Berufungsgericht festzustellen haben, ob B bekannt war, dass die aus einem alten und einem neuen Teil bestehende Wand u.a. schadensanfälliger ist. Sollte dies der Fall sein, so könnte auch diesbezüglich ein arglistiges Verschweigen von B zulasten von K anzunehmen sein und einen Schadensersatzanspruch von K rechtfertigen.

Der Rechtsstreit wäre allerdings unproblematischer für K gelaufen, wenn im notariellen Kaufvertrag die Aussage, dass das Haus erst ab 1999 errichtet wurde, aufgenommen worden wäre. Denn in diesem Fall hätte der Haftungsausschluss nichts daran geändert, dass diese Aussage zu einer Beschaffenheitsvereinbarung geworden wäre und B wegen des Fehlens der vereinbarten Beschaffenheit der Kaufsache dem K den dadurch entstandenen Schaden zu ersetzen gehabt hätte.

Vor diesem Hintergrund sollten Sie, falls Sie ein Haus/Grundstück kaufen darauf achten, dass alle für Sie wichtigen, im Vorfeld des notariellen Vertragsschlusses vom Verkäufer getätigten Aussagen, auch zum Gegenstand des notariellen Kaufvertrags werden.

*Bundesgerichtshof, Urteil vom 22. April 2016, Az.: V ZR 23/15

gplus-profile-picture Verfasst von:

Ass. jur. Kai Riefenstahl

Ein Kommentar

  1. […] Bei bestimmten Arten von Rechtsgeschäften sind Formvorschriften einzuhalten. Insbesondere bei Verträgen, die die Übertragung von Grundeigentum zum Gegenstand haben, ist eine notarielle Beurkundung des Vertragsschlusses notwendig. Dadurch soll unter anderem gewährleistet werden, dass die Parteien des entsprechenden Kaufvertrages nicht überhastet handeln und sie sollen die Möglichkeit haben, sich die vertraglichen Vereinbarungen von einer mit dem Recht vertrauten Person (Notar) erläutern zu lassen. Da die Parteien eines solchen Kaufvertrags also die Möglichkeit haben, sich über die rechtliche Tragweite durch die Erläuterungen des Notars klar zu werden, ist es nach dem Abschluss des Notarvertrags für die Parteien auch schwieriger in einem Rechtsstreit zu behaupten, dass der Notarvertrag den Willen der Parteien nicht richtig wiedergibt. Dies zeigt der folgende, vom Bundesgerichtshof* entschiedene Rechtsstreit:   K (Käufer) wollte von V (Verkäufer) ein mit einer Halle bebautes Grundstück kaufen. Vor dem Termin zur Beurkundung des Kaufvertrages hat der Notar den Parteien einen Entwurf des Kaufvertrags übersandt. In diesem Entwurf war jedoch unter anderem nicht angegeben, wie groß die Halle ist. Im späteren notariellen Kaufvertrag fand sich jedoch eine Passage, nach der dieser Halle eine Größe von 640 m² aufweisen sollte. Nach dem Kauf der Halle stellte K fest, dass die Halle jedoch nur eine Größe von 540 m² hatte und machte deshalb Schadenersatz in Höhe von ca. 25.000 € gegenüber V geltend.   Das vorher mit dem Rechtsstreit befasste Kammergericht in Berlin hat noch die Rechtsauffassung vertreten, dass V durch die Vorlage des vorher vom Notars übermittelten Entwurfs, in dem keine Flächenangaben enthalten waren, bewiesen habe, dass der Vertrag nicht den wirklichen Willen der Parteien wiedergibt und K deshalb keinen Anspruch auf Schadenersatz gegen V hat. Der Bundesgerichtshof hatte dies aus den folgenden Gründen anders gesehen und den Rechtsstreit zur erneuten Entscheidung an das Kammergericht zurückverwiesen:   Der Bundesgerichtshof führt aus, dass es sich bei einer notariellen Kaufvertragsurkunde um eine öffentliche Urkunde im Sinne von § 415 ZPO handelt. Insofern beinhaltet eine notarielle Kaufvertragsurkunde die Vermutung, dass die dort abgegebenen Willenserklärungen vollständig und richtig sind. Denn im Gegensatz zu „einfachen Verträgen“, also Verträgen, die keiner notariellen Beurkundung bedürfen, haben die Parteien hier die Möglichkeit den Notar zu fragen, welche rechtliche Bedeutung die einzelnen Regelungen haben. Zudem habe der Notar die Pflicht, den wirklichen Willen der Parteien zu erkunden und dann den ursprünglich übersandten Vertragsentwurf entsprechend anzupassen. Insofern sei der vor dem Beurkundungstermin versandte Vertragsentwurf gerade nicht geeignet den Beweiswert der notariellen Urkunde zu erschüttern, denn die in der notariellen Urkunde enthaltenen Änderungen seien regelmäßig ein Resultat der vom Notar während des Beurkundungstermins vorgenommenen Belehrungen und Nachforschungen.   Auch der von V angebrachte Einwand, er hätte den Vertrag wirksam angefochten, wurde vom Bundesgerichtshof zurückgewiesen. Aus Sicht des Bundesgerichtshofs fehlt es bereits an einer wirksamen Anfechtungserklärung im Sinne von § 143 Abs. 1 BGB. Denn V habe bisher nur vorgetragen, dass die notarielle Urkunde teilweise fehlerhaft sei und er deshalb nicht zum Ersatz des von K behaupteten Schadens verpflichtet sei. Damit habe er zu erkennen gegeben, dass er grundsätzlich an den Vertrag festhalten will. Bei einer Anfechtung müsse er jedoch klar und unzweideutig zu erkennen geben, dass er den Vertrag als Ganzes nicht gelten lassen wolle. Dies sei hier nicht der Fall. Insofern fehle es bereits an einer wirksamen Anfechtungserklärung.   Dieses Urteil ist ein gutes Beispiel dafür, dass sich die Parteien eines notariellen Kaufvertrages genau überlegen sollten, welche Vereinbarungen sie in den notariellen Kaufvertrag aufnehmen wollen. Denn nach dem Abschluss des notariellen Kaufvertrages ist es für die Parteien nur sehr schwer möglich sich auf Umstände/Vereinbarungen zu berufen, die keinen Niederschlag im Vertragstext gefunden haben**.   *Bundesgerichtshof, Urteil vom 10. Juni 2016, Az.: V ZR 295/14 ** Siehe auch den folgenden Artikel […]

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.