Der „böse“ Notarvertrag

Bei bestimmten Arten von Rechtsgeschäften sind Formvorschriften einzuhalten. Insbesondere bei Verträgen, die die Übertragung von Grundeigentum zum Gegenstand haben, ist eine notarielle Beurkundung des Vertragsschlusses notwendig. Dadurch soll unter anderem gewährleistet werden, dass die Parteien des entsprechenden Kaufvertrages nicht überhastet handeln und sie sollen die Möglichkeit haben, sich die vertraglichen Vereinbarungen von einer mit dem Recht vertrauten Person (Notar) erläutern zu lassen. Da die Parteien eines solchen Kaufvertrags also die Möglichkeit haben, sich über die rechtliche Tragweite durch die Erläuterungen des Notars klar zu werden, ist es nach dem Abschluss des Notarvertrags für die Parteien auch schwieriger in einem Rechtsstreit zu behaupten, dass der Notarvertrag den Willen der Parteien nicht richtig wiedergibt. Dies zeigt der folgende, vom Bundesgerichtshof* entschiedene Rechtsstreit:
 
K (Käufer) wollte von V (Verkäufer) ein mit einer Halle bebautes Grundstück kaufen. Vor dem Termin zur Beurkundung des Kaufvertrages hat der Notar den Parteien einen Entwurf des Kaufvertrags übersandt. In diesem Entwurf war jedoch unter anderem nicht angegeben, wie groß die Halle ist. Im späteren notariellen Kaufvertrag fand sich jedoch eine Passage, nach der dieser Halle eine Größe von 640 m² aufweisen sollte. Nach dem Kauf der Halle stellte K fest, dass die Halle jedoch nur eine Größe von 540 m² hatte und machte deshalb Schadenersatz in Höhe von ca. 25.000 € gegenüber V geltend.
 
Das vorher mit dem Rechtsstreit befasste Kammergericht in Berlin hat noch die Rechtsauffassung vertreten, dass V durch die Vorlage des vorher vom Notars übermittelten Entwurfs, in dem keine Flächenangaben enthalten waren, bewiesen habe, dass der Vertrag nicht den wirklichen Willen der Parteien wiedergibt und K deshalb keinen Anspruch auf Schadenersatz gegen V hat. Der Bundesgerichtshof hatte dies aus den folgenden Gründen anders gesehen und den Rechtsstreit zur erneuten Entscheidung an das Kammergericht zurückverwiesen:
 
Der Bundesgerichtshof führt aus, dass es sich bei einer notariellen Kaufvertragsurkunde um eine öffentliche Urkunde im Sinne von § 415 ZPO handelt. Insofern beinhaltet eine notarielle Kaufvertragsurkunde die Vermutung, dass die dort abgegebenen Willenserklärungen vollständig und richtig sind. Denn im Gegensatz zu „einfachen Verträgen“, also Verträgen, die keiner notariellen Beurkundung bedürfen, haben die Parteien hier die Möglichkeit den Notar zu fragen, welche rechtliche Bedeutung die einzelnen Regelungen haben. Zudem habe der Notar die Pflicht, den wirklichen Willen der Parteien zu erkunden und dann den ursprünglich übersandten Vertragsentwurf entsprechend anzupassen. Insofern sei der vor dem Beurkundungstermin versandte Vertragsentwurf gerade nicht geeignet den Beweiswert der notariellen Urkunde zu erschüttern, denn die in der notariellen Urkunde enthaltenen Änderungen seien regelmäßig ein Resultat der vom Notar während des Beurkundungstermins vorgenommenen Belehrungen und Nachforschungen.
 
Auch der von V angebrachte Einwand, er hätte den Vertrag wirksam angefochten, wurde vom Bundesgerichtshof zurückgewiesen. Aus Sicht des Bundesgerichtshofs fehlt es bereits an einer wirksamen Anfechtungserklärung im Sinne von § 143 Abs. 1 BGB. Denn V habe bisher nur vorgetragen, dass die notarielle Urkunde teilweise fehlerhaft sei und er deshalb nicht zum Ersatz des von K behaupteten Schadens verpflichtet sei. Damit habe er zu erkennen gegeben, dass er grundsätzlich an den Vertrag festhalten will. Bei einer Anfechtung müsse er jedoch klar und unzweideutig zu erkennen geben, dass er den Vertrag als Ganzes nicht gelten lassen wolle. Dies sei hier nicht der Fall. Insofern fehle es bereits an einer wirksamen Anfechtungserklärung.
 
Dieses Urteil ist ein gutes Beispiel dafür, dass sich die Parteien eines notariellen Kaufvertrages genau überlegen sollten, welche Vereinbarungen sie in den notariellen Kaufvertrag aufnehmen wollen. Denn nach dem Abschluss des notariellen Kaufvertrages ist es für die Parteien nur sehr schwer möglich sich auf Umstände/Vereinbarungen zu berufen, die keinen Niederschlag im Vertragstext gefunden haben**.
 
*Bundesgerichtshof, Urteil vom 10. Juni 2016, Az.: V ZR 295/14
** Siehe auch den folgenden Artikel
gplus-profile-picture Verfasst von:

Ass. jur. Kai Riefenstahl

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